Perumahan di Afghanistan

Perumahan di Afghanistan biasanya diperoleh melalui jaringan lokal, pemilik rumah, perantara, anggota keluarga, atau rumah tangga tuan rumah. Penyewaan merupakan dasar formal yang mapan, tetapi praktiknya tetap terfragmentasi. Tidak ada standar nasional yang seragam untuk pemeriksaan penyewa atau pendaftaran sewa. Perantara properti berlisensi dapat membantu transaksi; Kementerian Kehakiman mengatur perantara tersebut. Izin perantara dilaporkan sebesar 15.000 AFS untuk tiga tahun dengan jangka penerbitan sepuluh hari kerja, tetapi ini merupakan izin usaha penyedia dan bukan biaya transaksi rumah tangga standar. Untuk perjanjian sewa, identifikasi properti, penggunaan yang diizinkan, jangka waktu, dan sewa. Sewa dapat berupa uang tunai, barang, keuntungan, atau komitmen lain yang diperbolehkan. Berdasarkan ketentuan dasar Kitab Undang-Undang Sipil Afghanistan, pemilik menyerahkan properti dan menangani kerusakan besar, sedangkan penyewa menangani perbaikan kecil yang lazim, menghindari perubahan yang merusak, melaporkan kerusakan serius, dan mengembalikan properti dalam kondisi yang sebanding. Kondisi yang membahayakan kesehatan dapat mendukung tuntutan pembatalan. Penyewaan kembali umumnya memerlukan persetujuan pemilik. Aturan mengenai pemberitahuan, pengakhiran, dan kompensasi untuk jangka waktu tetap memang ada, tetapi penegakannya dalam praktik bervariasi. Tidak ada standar nasional terverifikasi di Afghanistan mengenai uang jaminan, jangka pemberitahuan, batas sewa, atau pemeriksaan saat keluar, dan praktik lokal dapat sangat berbeda. Dokumen kepemilikan memerlukan pemeriksaan yang cermat. Dokumen hak milik resmi atau keagamaan (Qabala-e-Shariat atau Qabala-e-Qat'i) merujuk pada dokumentasi hak milik resmi atau keagamaan, sedangkan akta adat Qabala-e-Urfi merupakan akta kebiasaan. Qabala-e-Urfi dapat mendukung klaim kepemilikan, tetapi dengan sendirinya tidak membuktikan hak milik yang aman dan tidak disengketakan. Sebelum membeli atau menerima pengalihan, periksa kartu identitas Tazkira penjual atau pemilik, kewenangan atas properti, seluruh rangkaian dokumen, dokumen warisan, klaim yang bersaing, status bidang tanah dan bangunan, saksi, catatan pembayaran, serta bukti penguasaan. Buku pajak, catatan listrik, dan dokumen hunian dapat menjadi bukti pendukung, tetapi tidak menggantikan verifikasi hak milik yang andal. Permukiman informal sering tidak memiliki akta atau entri registrasi. Hal ini dapat meningkatkan risiko pengusiran, klaim ganda, sengketa dengan pemilik atau tuan rumah, pengambilalihan oleh negara, serta akses yang lemah terhadap layanan formal atau pembiayaan. Administrasi hak perdata dan properti Huquq menangani masalah hak perdata dan properti. Kantor Urusan Pertanahan MAIL (MAIL Land Affairs) menangani identifikasi hak atas tanah, informasi bank tanah dan pendaftaran, pendaftaran wilayah informal, serta fungsi terkait Qabala. Kementerian Pembangunan Perkotaan dan Perumahan (MUDH) dan pemerintah kota menangani perencanaan perkotaan, tanah negara dan izin bangunan, urusan kadaster, serta pengalihan. Pengadilan menangani sengketa properti. Tanggung jawab provinsi dan pelaksanaannya dapat saling tumpang tindih. Program bidang tanah negara bersifat khusus untuk setiap proyek. Undang-undang tahun 2025 yang diterbitkan Kementerian Kehakiman membahas penjualan atau pembagian bidang tanah negara dan izin bangunan, dengan pelaksanaan yang melibatkan MUDH, pemerintah kota, dan MAIL Land Affairs. Kelayakan tidak secara otomatis memberikan bidang tanah. Jika proyek mengizinkannya, pembayaran angsuran mungkin dimungkinkan apabila pembayaran sekaligus tidak dapat dilakukan, tetapi ketentuan pembangunan dan penggunaan dapat menimbulkan risiko pengambilalihan kembali. Hipotek jarang tersedia. Pembelian lebih sering dibiayai dengan uang tunai, dukungan keluarga, kredit privat, atau uang muka tetap untuk hak menempati (Geerawi), yaitu uang muka tetap yang dibayarkan untuk menempati properti sampai uang tersebut dikembalikan. Perjanjian Geerawi harus mencantumkan ketentuan pengembalian, jangka waktu, hak penguasaan, dan proses penyelesaian sengketa. Tidak ada jalur hipotek publik atau subsidi perumahan nasional yang telah diverifikasi. Afghanistan juga tidak memiliki sistem sewa sosial nasional yang teridentifikasi dalam sumber yang ditinjau; hunian bersama keluarga atau tuan rumah dapat menjadi alternatif praktis. Kondisi perumahan sering dipengaruhi oleh ketidakpastian hak menempati dan keterbatasan layanan. Permukiman informal, tidak terencana, dan pinggiran kota dapat memiliki rumah lumpur, rumah yang belum selesai atau sementara, kepadatan berlebih, serta perlindungan air, sanitasi, pemanas, struktur, atau cuaca yang lemah. Dalam sampel pengungsi yang kembali menurut UNHCR pada April 2025, 71% tinggal di hunian lumpur di bawah standar, 62% menyewa, 17% tinggal bersama keluarga atau teman, dan 15% tinggal di hunian milik sendiri atau warisan. Di antara penyewa yang disampel, 61% tidak mampu membayar sewa, 60% meminjam untuk membayar sewa, dan 31% menghadapi ancaman pengusiran. Sampel tersebut juga mencatat kepadatan, termasuk hingga empat orang per kamar, berbagi rumah dengan beberapa rumah tangga dalam 15% kasus, dan rumah tangga satu kamar dalam 14%; angka-angka ini bukan tingkat prevalensi nasional. Prinsip Kitab Undang-Undang Sipil secara formal mengakui kepemilikan dan warisan perempuan, tetapi akses praktis tetap tidak aman. Sebuah ringkasan UN-Habitat memperkirakan bahwa kurang dari 5% dokumen tanah mencantumkan anggota keluarga perempuan. Rumah tangga yang dikepalai perempuan mungkin menghadapi pendapatan dan jaminan yang lebih lemah, penolakan pemilik yang dilaporkan jika tidak ada wali laki-laki, serta pembatasan yang memengaruhi pencarian hunian, pembuatan kontrak, layanan, dan akses terhadap penyelesaian sengketa. Hak formal karena itu tidak menjamin akses praktis yang setara. Sengketa dapat diselesaikan melalui negosiasi dengan pemilik atau tuan rumah, para tetua, dewan mediasi adat (Shura atau Jirga), tenaga hukum atau profesional properti berlisensi, Huquq, atau pengadilan. Mediasi adat dapat efektif secara lokal, tetapi bisa tidak setara atau sulit ditegakkan terhadap pihak yang tidak hadir, terutama jika perempuan atau hak milik yang disengketakan terlibat. Kementerian Kehakiman mengiklankan konsultasi hukum gratis melalui 188. UNHCR mencantumkan bantuan hukum serta bantuan perumahan, tanah, dan properti bagi pengungsi, orang yang kembali, dan pengungsi internal, tetapi cakupan dan kelayakannya bergantung pada provinsi dan program. Tingkat sewa, uang jaminan, dan praktik pemberitahuan sangat lokal dan berubah-ubah. Konsultasi Shelter Cluster pada 2025 menunjukkan kenaikan sewa sekitar 10% hingga 40% di wilayah yang disurvei, yang bersifat indikatif dan bukan tingkat nasional. Simpan perjanjian sewa yang ditandatangani atau berdasarkan adat, kuitansi, rincian saksi, bukti kondisi, dan pemberitahuan tertulis. Pembaruan, pengakhiran, klaim pemilik baru, klaim penggunaan oleh pemilik, tidak dibayarnya sewa, dan klaim pengembalian yang disengketakan memerlukan peninjauan berdasarkan kasus karena tidak ada hasil nasional yang seragam yang dapat dipastikan.